درحال بارگذاری ...
دریافت مشاوره
قرارداد پیمانکاری و مهم‌ترین نکات در تنظیم آن چیست؟

قرداد پیمانکاری و مهم‌ترین نکات در تنظیم آن چیست؟

همانطور که در پست‌های قبلی بیان شد، چندین نوع قرارداد وجود دارد از جمله قراردادهای بیع، قرارداد کاری، مضاربه، قرارداد مشارکت در ساخت و ... که هر یک از این قراردادها، شرایط و قوانین خاص و منحصر به فردی علاوه بر قوانین کلی جهت تدوین و تنظیم دارند.

پیمانکار کیست؟

پیمانکار شخصی است حقیقی یا حقوقی که یک طرف امضای قرارداد (پیمان) با کارفرما است و نسبت به اجرای درست موضوع قرارداد متعهد است. در پروژه‌های پیمانکاری که انواع مختلفی دارد پیمانکار می‌تواند جانشینی قانونی به جای خود برگزیند که البته این شخص و یا جانشین هم حکم و وظایف خود پیمانکار را دارا می‌باشد.

پیمانکار عمومی : فرد یا موسسه یا شرکتی است که پای امضای قرارداد با شخص یا شرکت دیگر است تا پروژه مشخص را  با توجه به تخصص و تجربه و تکیه بر دانش و مهارت مدیریتی موارد توافق شده بین طرفین قرارداد اجرا نماید.

پیمانکار جزء: شخص حقیقی یا حقوقی است که معمولاً در کارهای اجرایی پروژه متخصص است و برای اجرای قسمتی از یک پروژه بزرگ با پیمانکار عمومی قرارداد می‌بندد. مثلاً کسی که در پروژه ساختمانی لوله کشی می‌کند.

قرارداد پیمانکاری چیست؟

قبل از اینکه به چیستی قرارداد پیمانکاری بپردازیم بهتر است با قرارداد آشنا شوید و از نکاتی که در نوشتن قرارداد مهم است مطلع شوید. در همین راستا پیشنهاد می‌شود که مقاله زیر را مطالعه کنید.

 

همانطور که در بالا اشاره شد قرارداد پیمانکاری، قرارداد یا پیمانی است که میان دو شخص حقیقی یا حقوقی یعنی کارفرما و پیمانکار تنظیم می‌شود و در آن اموری مانند فعالیت‌ها، تعهدات و مسئولیت‌های طرفین نسبت به یکدیگر مشخص می‌شود. کارفرما که یک طرف قرارداد است خدمتی را از پیمانکار در زمان مشخص درخواست می‌کند و وجه مشخصی را به او پرداخت می‌کند که این درخواست‌های کارفرما در بندهای قرارداد تدوین شده با پیمانکار نوشته شده و به پیمانکار ارائه می‌دهد.

قراردادهای پیمانکاری شرایطی هم دارند:

  • شرایط عمومی: شرایطی است که در همه قراردادهای پیمانکاری عمومیت داشته و لازم‌الاجرا است. شرایط عمومی حاکم بر قراردادهای پیمانکاری بدون در نظرگرفتن موضوع قرارداد تغییر ناپذیر است و وظایف هر کدام از طرفین در آن مشخص و معین است.
  • شرایط خصوصی: شرایط خصوصی  قراردادها بر خلاف شرایط عمومی قابل تغییر است و با توجه به موضوع نمونه قرارداد تنظیم می‌شود. مثلاً شرایط خصوصی نمونه قرارداد پیمانکار تاسیساتی با شرایط خصوصی نمونه قرارداد پیمانکاری آسفالت خیابان با هم متفاوتند.

قرارداد پیمانکاری یک عقد نامعین است زیرا با توجه به شرایط عمومی و اختیاراتی که ماده ۱۰ قانون مدنی به طرفین قرارداد داده است تنظیم می‌شود و قانون نیز از آنها حمایت می‌کند.

نکات مهم نمونه قرارداد پیمانکاری

در قراردادهای پیمانکاری قبل از هر کاری باید موضوع قرارداد کاملا واضح باشد، همچنین مشخص بودن طرفین قرارداد، خدماتی که قرار است پیمانکار انجام دهد، انتظارات کارفرما از پیمانکار به طور جامع و کامل در نمونه قرارداد توضیح داده شود تا جای هیچ ابهامی نماند.

حواستان باشد کوچکترین اشتباه در قرارداد و اعداد و ارقام می‌تواند برای طرفین مشکل ساز شود.

قراردادهای پیمانکاری شامل:

  • انواع فعالیت‌های ساختمانی             
  • قرارداد پیمانکاری با کارخانجات دولتی و خصوصی
  • قرارداد شهرداری و ارگان‌های دولتی
  • قرارداد سفت‌کاری ساختمان
  • قرارداد تعمیرات ساختمان
  • قرارداد دکوراسیون داخلی
  • قرارداد نازک کاری ساختمان
  • قرارداد ساخت و ساز آبینه
  • قرارداد تهیه و نصب تجهیزات صنعتی

انواع قرارداد پیمانکاری

در اجرای هر پروژه با توجه به شرایط آن، باید روش درستی برای اجرای آن انتخاب شود تا نیازهای کارفرما و پیمانکار در آن مشخص شود. انواع قرارداد پیمانکاری با توجه به نوع انجام آن به صورت زیر طبقه‌بندی می‌شوند:

1- روش تک عاملی یا پیمانکاری امانی

بیشترین مسئولیت و اجرای کارهای پروژه در امور طراحی پروژه و مدیریت پروژه در اختیار کارفرما است و به همین دلیل است که مدیران با تجربه سعی می‌کنند  این روش را انتخاب نکنند. در روش تک عاملی کارهای اجرایی از دست پیمانکار خارج است و معمولاً این روش در پروژه‌های کوچک استفاده می‌شود.

2- روش دو عاملی با مقطوع

در این روش کارفرما با عقد یک قرارداد با پیمانکار، بیشترین مسئولیت اجرای پروژه را از جمله طراحی پروژه و ... را به پیمانکار واگذار می‌کند و خود شخص کارفرما فقط نظارت و تایید فرایند اجرای پروژه را بر عهده دارد.

پس در این روش قرارداد نقش بسیار مهمی دارد و نیاز هست تا در انعقاد بندهای قرارداد دقت بسیاری شود زیرا هر تغییری در مفاد قرارداد برای طرفین باعث ایجاد ادعاهای جدید می‌شود. در این نوع قرارداد پیمانکار باید برآورد قیمت خود را برای انجام صفر تا صد خدمات به کارفرما ارائه دهد. قیمت اعلام شده شامل سود پیمانکار در فرآیند اجرا نیز می‌شود.

3- روش سه عاملی با متعارف

در این روش کارفرما قراردادهای جداگانه‌ای با افراد مجزا برای اجرای پروژه منعقد می‌کند. کارفرما در این روش یک قرارداد با مشاور برای طراحی پروژه و یک قرارداد با پیمانکار برای ساخت پروژه که شامل فعالیت‌هایی مانند تامین کالا، اجرای عملیات ساخت، نصب و ...است را منعقد و تنظیم می‌کند. کارفرما در این روش فقط مسئولیت هماهنگی بین مشاور و پیمانکار را دارد. این روش در ایران محبوبیت و رواج بیشتری دارد.

4- روش چهار عاملی یا مدیریت اجرا

روش سه عاملی در این مرحله اصلاح شده و در آن کارفرما مسئولیت هماهنگی خود، که بین مشاور و پیمانکار است را به شخص دیگر و یا سازمان خارجی دیگری که به او مدیر گفته می‌شود واگذار می‌کند.یعنی در این روش کارها بین چهار شخص تقسیم می‌شود. مشاور، پیمانکار، مدیر طرح، کارفرما.

5-روش طراحی، تدارکات، ساخت یا کلید در دست epc

در این روش نیز پیمانکار مسئول هر اشتباهی است که در اجرای پروژه به وجود می‌آید و کارفرما تمام خواسته‌ها و انتظارات خود را به پیمانکار که طرف دوم قرارداد است اعلام می‌کند. پیمانکار در این روش طرح خام پروژه را تحویل گرفته و پروژه آماده بهره‌برداری را تحویل کارفرما می‌دهد. کارفرما فقط بر کار نظارت می‌کند و یا هم مسئولیت نظارت را به مشاور یا مدیر طرح واگذار می‌کند.

نحوه پرداخت در قراردادهای پیمانکاری

قرار دادهای پیمانکاری جدا از لحاظ اجرای کار و عملیات ساخت از جهت نحوه پرداخت هزینه‌ها به پیمانکار و عوامل اجرای پروژه انواع مختلفی دارند.

1- روش پرداخت مقطوع   Lump sum

این روش پرداخت پیمانکار اجرای پروژه را با گرفتن مبلغ مشخص قبول می‌کند. این روش معایب و مزیت‌هایی نیز دارد زیرا در این روش پیمانکار باید بسیار دقیق و حساب شده قیمت‌ها را محاسبه کند و به کارفرما ارائه دهد. یکی از مزیت‌های این روش مشخص بودن هزینه کار تمام شده در شروع اجرای پروژه برای کارفرما است ولی برای پیمانکار معایبی دارد که ممکن است باز افزایش قیمت مصالح در حین اجرای پروژه پیمانکار قادر به اتمام پروژه نباشد.

2- روش پرداخت بر اساس فهرست بهاء یا واحد بهاء  Unite price

در روش فهرست بهاء پایه در ایران از طرف معاونت نظارت و راهبردی ریاست جمهوری تهیه می‌شود که در این فهرست بهاء هزینه‌های انجام تمامی فعالیت‌ها به صورت جداگانه نوشته شده است .پس با توجه به فهرست بهاء، مبلغ کل پروژه از جمع کردن تمامی مبلغ‌های فعالیت‌های قابل انجام در پروژه به دست می‌آید ودر قرارداد درج می‌شود. یعنی مشاور در این روش پرداخت، ابتدا نقشه‌ها و مشخصات فنی پروژه را تهیه می‌کند و پیمانکار با توجه به آن مقدار لازم مصالح و لوازم موردنیاز را محاسبه می‌کند و بر اساس فهرست بهاء هزینه کل اجرای عملیات پروژه را مشخص می‌کند.

از مزایای این روش اینکه هزینه اجرای پروژه در ابتدای اجرا مشخص می‌شود و اگر در حین انجام پروژه احتیاج به تغییراتی باشد با توجه به اینکه مبنا فهرست بهاء است کارفرما و پیمانکار نمی‌توانند ادعای خاصی داشته باشند. از معایب هم اینکه کارفرما نمی‌‌تواند بودجه خود را کنترل کند و امکان اختلاف بین طرفین نیز است.

4- نحوه پرداخت درصدی با حداکثر قیمت (تلفیق پرداخت درصدی و مقطوع)

در این روش کارفرما هزینه‌های فعالیت‌های انجام شده در پروژه و مبلغ معینی به عنوان حق‌الزحمه را به پیمانکار پرداخت می‌کند زیرا در این روش قیمت کار پیمانکار ثابت و مشخص نمی‌باشد و کارفرما درصدی از مبلغ ثابتی که در پروژه هزینه شده را به عنوان سود به پیمانکار می‌دهد.

از مزایای این روش آزادی عمل پیمانکار برای انجام هر چه بهتر پروژه است و نیاز به پایین آوردن کیفیت مصالح برای صرفه جویی در هزینه‌ها ندارد.

از معایب هم قیمت اتمام پروژه از اول مشخص نیست بلکه در چند مرحله امکان‌پذیر است.

بیمه قرارداد پیمانکاری چیست؟

بحث بیمه در قرارداد پیمانکاری مانند بحث بیمه در بقیه مشاغل حائز اهمیت است، زیرا بر اساس قانون، کارفرما با استخدام و به کارگیری نیروی کار باید حق بیمه آنها را پرداخت کند، این حق بیمه بر اساس میزان حقوق و دستمزد کارگر است که از کارفرما دریافت می‌کند.

اما در مورد حق بیمه در قراردادهای پیمانکاری قضیه فرق می‌کند در این قراردادها حق بیمه بر اساس میزان حق‌الزحمه‌ای است که در قرارداد قید شده و انواعی دارد که رعایت آن از جاتب کارفرمایان لازم و ضروری است.

ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی جهت یکپارچه سازی امور بیمه‌ای، قراردادهای پیمانکاری را به سه دسته تقسیم کرده است.

  • قرارداد مشمول ضوابط طرح‌های عمرانی

درصد بیمه پیمانکاری در این قرارداد به دو صورت است و پیمانکار نیاز به پرداخت حق بیمه ندارد و حق بیمه توسط کارفرمای طرح پرداخت می‌شود.

  • قرارداد طرح‌های غیر عمرانی

قراردادهای غیرعمرانی به چهار دسته تقسیم می‌شود و از جدول حق بیمه، قراردادهای پیمانکاران استفاده می‌کنند. ۱. خدماتی، مکانیکی  ۲.دستمزدی و خدماتی  ۳. قراردلدهایی با هزینه مشترک طرفین  ۴.خدماتی، مکانیکی و دستی

  • موارد خاص قراردادهای غیر عمرانی

درصد حق بیمه پیمانکار به نوع قرارداد غیر عمرانی در قرارداد پیمانکاری وابسته است که چهار نوع اصلی دارد:

۱. قراردادهای خدماتی که به صورت مکانیکی کارها در آن انجام می‌شود.

۲. قراردادهای دستمزدی و خدماتی که غیر مکانیکی هستند.

۳. قراردادهای تهیه ابزار به صورت مشترک بین پیمانکار و کارفرما

۴. قراردادهای خدماتی که مقداری از کار مکانیکی و بخشی هم به صورت دستی انجام می‌شود.

در حق بیمه عمرانی چون حق بیمه‌ای که پرداخت می‌شود کمتر است بیشتر کارفرمایان و پیمانکاران سعی می‌کنند که قراردادشان در این دسته قرار گیرد زیرا قانون می‌گوید که همه کارفرمایان و پیمانکاران  باید علاوه بر کارکنان خود که بیمه می‌کنند، نیروهای مربوط به پروژه‌های مناقصه‌ای و قراردادی را هم بیمه کنند و سازمان تامین اجتماعی به منظور اطمینان از این کار تمامی کارفرماها را مجبور کرده که زیر نظر این سازمان باشند.

 

 

مشاوران مرتبط
مهدی حیدرنژاد - مشاور مناقصات و معاملات، امور قرارداد، مناقصه و مزایده
مهدی حیدرنژاد
مشاور مناقصات و معاملات، امور قرارداد، مناقصه و مزایده

درخواست مشاوره 5,000 تومان در دقیقه
بیشتر
سیدرضا پورطراح - وکیل پایه یک دادگستری و مشاور تخصصی قراردادهای بازرگانی و حقوقی
سیدرضا پورطراح
وکیل پایه یک دادگستری و مشاور تخصصی قراردادهای بازرگانی و حقوقی

سید رضا پورطراح، وکیل پایه یک دادگستری با بیش از ۱۸ سال سابقه کار حرفه‌ای در نهاد و سازمان‌های مختلف از جمله بانک صنعت و معدن، بانک کشاورزی و شرکت ایران خودرو و

درخواست مشاوره 5,000 تومان در دقیقه
بیشتر
محمد یونسی - مشاور امور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری
محمد یونسی
مشاور امور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری

محمد یونسی دانش آموخته رشته حقوق، وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای مرکز، دارای بیش از ۵ سال سابقه کار وکالت و مشاوره در مراکز مختلفی از جمله بانک انصار، کانون صرافان ایران

درخواست مشاوره 5,000 تومان در دقیقه
بیشتر
  • سوال خودتون رو به با جزئیات کامل مطرح کنید تا مشاوران برتر الوبیزنس به اونها جواب بدهند

خانه دسته‌بندی پروفایل