قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای مدنی است که در مقالالت قبلی به چیستی قراردادهای مدنی پرداختیم و دیدیم که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می‌شود.

اگر اطلاعات دقیقی درباره قرارداد مشارکت مدنی ندارید پیش از خواندن این مقاله بهتر است به لینک زیر مراجعه کنید تا بدانید قرارداد مشارکت مدنی چیست و چه تفاوتی با مشارکت حقوقی دارد.

حتما بخوانید: قرارداد مشارکت مدنی؛ انواع و تفاوت آن با مشارکت حقوقی چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

همانطور که از اسم آن پیداست قرارداد مشارکت در ساخت، به احداث ساختمان به صورت مشارکتی مربوط می‌شود که در تنظیم این نوع قرارداد باید مسایل حقوقی به طور دقیق رعایت شود.

به زبان ساده قرارداد مشارکت در ساخت، میان دو طرف که یکی دارنده ملک بوده و دیگری که سازنده است در جهت احداث یک ساختمان جدید منعقد می‌شود. البته این امکان نیز وجود دارد که بین چند مالک با چند سازنده این انعقاد شکل بگیرد.

به این صورت که ممکن است فردی یک زمین یا خانه قدیمی و کلنگی در اختیار داشته باشد که بخواهد آن را از نو بسازد اما این فرد سرمایه مورد نیاز را در اختیار ندارد، در این حالت فرد می‌تواند با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، یک شریک (که معمولا سازندگان املاک هستند) برای انجام این کار انتخاب کند و سهم خود را نیز از نتیجه نهایی مشخص کند.

میزان سهم طرفین بر اساس سهمی که وارد این قرارداد می‌کنند شکل می‌گیرد. سرمایه مالک، زمینی است که برای احداث ساختمان در اختیار دارد و سرمایه سازنده نیز همان هزینه‌هایی است که برای ساخت ساختمان صرف می‌کند.

پیش‌تر در مورد قرارداد مشارکت مدنی گفتیم «کار از یکی سرمایه از یکی دیگر»، در اینجا می‌توان در مورد قرارداد مشارکت در ساخت گفت «ملک از یکی سرمایه از یکی دیگر».

در قرارداد مشارکت در ساخت این امکان برای طرفین فراهم است که قبل از اینکه پروژه به سرانجام برسد سهم خود را پیش فروش کنند؛ البته در صورتی که در ابتدای انعقاد این حق را از یکدیگر سلب نکرده باشند.

این نوع قرارداد بسته نوع توافق طرفین انواع مختلفی دارد که در ادامه به این موضوع نیز پرداخته می‌شود.

نکات مهم در تنظیم کار قرارداد مشارکت در ساخت

در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید نکات مهمی را مورد توجه قرار داد که در ادامه آنها را توضیح می‌دهیم اما لازم به ذکر است که برای هر شرطی که در این نوع قرارداد ذکر می‌شود و طرفین را ملزم به انجام کاری می‌کند حتما ضمانت اجرایی (مانند وثیقه، وجه نقد، ضمانت‌نامه بانکی و غیره) نیز مشخص شود تا در صورت عدم انجام تعهدات، طرف مقابل بتواند اعلام خسارت کند و شخص متعهد می بایست خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدات را پاسخگو باشد و تقبل نماید.

1- تنظیم قرارداد در دفاتر رسمی

این نوع قرارداد باید در دفاتر رسمی تنظیم گردد تا از بروز مشکلات جلوگیری شود و اینکه در صورت عدم تعهد، طرفین بتوانند یک ضمانت اجرایی برای دفاع از حق خود داشته باشند.

2- قید عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» در تمام صفحات قرارداد

حتما توجه داشته باشید که در سربرگ تمام صفحات قرارداد عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» ذکر شده باشد نه عبارت دیگری مانند توافقنامه، مبایعه‌نامه و غیره.

3- احراز هویت طرفین قرارداد

تمام اطلاعات دقیق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید ذکر شود و اصل مدارک نیز مورد بررسی قرار بگیرد. طرفین از معتبر بودن مدارک ارایه شده باید اطمینان حاصل کنند و جای هیچ شبهه‌ای را باقی نگذارند تا در مراحل بعدی دچار مشکلات حقوقی و کلاهبرداری نشوند.

4- ملک سند رسمی داشته باشد

فرد یا افرادی که آورنده ملک هستند باید حتما سند رسمی ارایه دهند تا مالکیت آنها تایید شود و یا اینکه وکالت‌نامه‌ای مبنی انجام این کار را ارایه دهند. بنابراین ملک حتما باید دارای سند رسمی باشد.

5- سازنده دارای پروانه باشد

مالک باید توجه کند که ملک خود را در اختیار هر سازنده‌ای قرار ندهد و تنها افرادی که از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن دارای پروانه ساخت هستند مجاز به به انجام این کار هستند.

اگر سازنده‌های دیگری اقدام به ساخت کنند به دلیل عدم تخصص و همچنین نظارت دستگاه‌های ذیربط موجب توقف پروژه ساخت و ساز خواهند شد.

6- ذکر دقیق جزئیات در قرارداد

برای اینکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بعدا دچار مشکلات حقوقی و چالش‌های ناشی از شبهه‌های احتمالی نشوند حتما تمام جزئیات را در قرارداد ذکر کنند. از جمله این موارد به شرح زیر است:

• میزان آورده طرفین و سهم آنها
• اطلاعات دقیق ملک مورد نظر (از لحاظ متراژ، مکان، وضعیت ثبتی و غیره )
• میزان سهم طرفین از سود و زیان
• مدت زمان انجام کار (اگر به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود زمان انجام هر مرحله نیز مشخص شود)

7- تقسیم عادلانه واحدهای ساخته شده

8- تعهد سازنده مبنی بر استفاده از مصالح مرغوب و استاندارد

در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده باید در قرارداد متعهد شود که در روند ساخت ملک از مصالح استاندارد و مرغوب استفاده کند و شرط ضمانت اجرایی آن نیز مشخص گردد.

در این حالت استفاده از یک مهندس خبره برای تعیین نوع مصالحه از کاشی گرفته تا شیرآلات و اسکلت‌بندی کمک قابل توجهی خواهد کرد.

9- ذکر تمام تعهدات طرفین

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت هر نوع تعهدی که برای یکدیگر در نظر می‌گیرند را حتما در قرارداد به صورت کامل و دقیق ذکر کنند.

10- وجود چند سازنده در قرارداد مشارکت ساخت

اگر در این نوع قرارداد بیش از یک سازنده وجود داشته باشد به نحوه انجام کار و مسئولیت هرکدام از سازنده‌ها (به صورت مساوی، تضامنی یا بر اساس میزان آورده) توجه ویژه کرد و تمام موارد مربوط به آن در قرارداد ذکر شود.

11- تعیین داور

ممکن است در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یا در روند انجام کار مشکلات زیادی به وجود آید و موجب بروز اختلافات در میان طرفین قرارداد شود؛ در این حالت بهتر است یک یا چند نفر به عنوان داور تعیین شود تا به جای مراجعه طرفین به مراجع رسیدگی‌کننده جهت حل اختلافات، آنها اقدامات لازم را انجام دهند و مشکلات را مرتفع کنند.

خطرات قرارداد مشارکت در ساخت

نگاه اول به قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند این نتیجه را تداعی کند که یک سرمایه‌گذاری سودده بوده که طرفین با مشارکت یکدیگر می‌توانند به آن دست پیدا کنند اما الزاما اینگونه نیست و طرفین باید به نکات زیادی توجه داشته باشند تا دچار خطرات مشارکت در ساخت نشوند.

از جمله موارد خطرات قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

• عدم اطلاع از نحوه نوشتن قرارداد صحیح

اساس مشارکت در ساخت بر پایه تنظیم قرارداد است، بنابراین اگر طرفین اطلاعات دقیقی در زمینه مواد قانونی و نحوه نوشتن قرارداد ندارند در انعقاد این نوع قرارداد نباید عجله کنند. اینکه قرارداد چیست؛ نحوه نوشتن و نکات مهم آن به چه صورت است از الزامات ورود افراد به پروژه‌های مشارکت در ساخت است.

• سند ملکی نامعتبر

اگر از صحت سند ملکی ارایه شده اطمینان حاصل نشود، سازنده در هر مرحله از کار ممکن است در برابر خسارت‌های سنگینی قرار بگیرد.

• حق دریافت وام به سازنده

در قرارداد مشارکت اگر مالک حق گرفتن وام بانکی را به سازنده بدهد و در هنگام تنظیم قرارداد این مورد را ذکر کند ملک او در گروی بانک قرار می‌گیرد و این احتمال وجود دارد که سازنده به تعهدات خود عمل نکند و ملک مالک توسط بانک مصادره شود و خسارت سنگینی به مالک وارد شود.

• خطرات ناشی از اعطای حقوق مازاد

اگر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، به استثنای میزان سهمی که در پایان کار بر سر آن توافق می‌کنند، حقوق مازادی را در نظر بگیرند ممکن است دچار مشکلات جبران‌ناپذیری شوند.

از جمله این حقوق مازاد می‌توان به حق پیش‌فروش واحد ملکی، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده قبل از اتمام کار اشاره کرد.

در بسیاری از موارد پیش آمده که برخی سازندگان سودجو، بدون آنکه سرمایه‌ای را وارد این نوع مشارکت کنند با پیش فروش کردن واحدهای ساخته نشده و دریافت پول اقدام به کلاهبرداری می‌کنند و از کشور خارج می‌شوند و مالک متحمل هزینه‌های سنگین می‌شود.

بنابراین برای جلوگیری از این مشکلات و خسارت‌ها بهتر است در نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت به این نکات توجه ویژه‌ای داشت.

• عدم اطلاع از قیمت واحدهای مختلف

در بسیاری از موارد پیش می‌آید که مالک از اختلاف قیمتی بین واحدهای ساخته شده یک آپارتمان یا شمالی و جنوبی بودن واحدها و موارد دیگر خبر نداشته باشد؛ اما معمولا سازنده‌ها و پیمانکاران اطلاعات دقیقی از این موضوع دارند.

اگر مالک از این موضوع که قیمت واحدی در طبقه اول با واحدی در طبقه آخر باهم اختلاف دارد آگاه نباشد ممکن است از این ناحیه متحمل ضرر شود.

پرسش و پاسخ

مطالب مرتبط