بازار املاک و مستغلات نیز از آن دسته از دارایی‌ها بوده که مشمول پرداخت مالیات می‌شود.

تا پیش از این بر اساس قوانین و مقررات سازمان امور مالیاتی، املاک از جنبه‌های مختلفی از جمله اجاره املاک، نقل و انتقال و ساخت و ساز موظف به پرداخت مالیات بودند، اما از سال 1394 مالیات دیگری به نام مالیات بر مستغلات خالی نیز به آن اضافه شد که حواشی بسیاری را نیز به دنبال داشت.

مالیات بر خانه‌های خالی که احتمالا شما نیز کما بیش در جریان خبرهای مربوط به آن هستید در سال 1400 قوت بیشتری گرفته و دولت به دنبال کسب درآمد جدیدی از این طریق است.

در این مقاله علاوه بر مرور مختصری از انواع مالیات بر املاک قصد داریم به طور ویژه به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی بپردازیم.

قطعا آگاهی مالکان درباره مالیات بر املاک خالی می‌تواند از بروز بسیاری مشکلات جلوگیری کند تا آنها متحمل زیان‌ نشوند.

حتما بخوانید: مالیات خودرو چگونه محاسبه می‌شود و شامل چه خودروهایی است؟

مالیات بر املاک و انواع آن

مالیات بر درآمد املاک یک نوع از مالیات‌های مستقیم است.

در قوانین و مقررات مالیاتی در باب سوم، یک فصل که همان فصل اول بوده به مالیات بر درآمد املاک می‌پردازد و ماده‌های 52 تا 85 را در بر می‌گیرد.

مالیاتی که از طریق املاک گرفته می‌شود از محل درآمد ناشی از آن بوده، مانند اجاره زمین، ساختمان مسکونی یا تجاری.

بر اساس ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست­ و پنج ‌درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. ‌هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره».

نکته قابل توجه این است که بر اساس تبصره 11 این ماده قانونی «درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد».

بنابراین بر اساس ماده 53 می‌بینید که 75 درصد درآمد ناشی از دریافت اجاره مشمول پرداخت مالیات بوده و موجر باید آن را پرداخت کند.

برای محاسبه میزان مالیات بر اجاره باید به این نکته توجه کنیم که اجاره نیز یک نوع درآمد بوده و تابع قانون مالیات بر درآمد است، بنابراین نرخ مالیات بر اجاره را نیز می‌توان طبق ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم به دست آورد که به شرح زیر است:

مطالعه بیشتر: مالیات وارد چیست و نحوه محاسبه آن به چه صورت است؟

مالیات بر نقل و انتقال املاک

در این نوع مالیات‌ستانی، هر گونه جابه‌جایی وانتقال ملک مشمول پرداخت مالیات می‌شود.

بر اساس ماده 59 قاتون مالیات‌های مستقیم «نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ‌ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات ‌می‌باشد».

طبق این ماده هر شخص حقیقی یا حقوقی که قصد فروش ملک خود را داشته باشد و حقوق مربوط به املاک خود را واگذار کند بر اساس ارزش معامله ملک موظف به پرداخت مالیات است.

حتما بخوانید: تفاوت مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی 

مالیات بر ساخت و ساز

بر اساس ماده 71 قانون مالیات‌های مستقیم به این شرح که « درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود»، سازمان امور مالیاتی، سازندگان مسکن را جزو مشمولان پرداخت مالیات قرار داد.

به این صورت که افرادی که اقدام به ساخت و ساز و فروش مسکن می‌کنند، در اولین فروش واحد مسکونی باید مالیاتی بین 15 تا 25 درصد را از محل سود به دست آمده پرداخت کنند. 

مالیات بر خانه‌های خالی

همانطور که قبلا نیز عنوان کردیم مالیات بر خانه‌های خالی از سال 1394 در دستور کار سازمان امور مالیاتی کشور قرار گرفت.

در سال‌های اخیر با افزایش قیمت مسکن، میزان ساخت و ساز آن نیز با رشد قابل توجهی همراه بود و در تهران و شهرهای دیگر شاهد انواع شهرک‌سازی‌ها نیز بودیم.

همین مساله موجب شد که دولت در جهت جلوگیری از احتکار املاک از سوی افراد سودجو اقدام به گرفتن مالیات از آنها نماید.

در ادامه این مقاله به جزییات بیشتر این موضوع می‌پردازیم.

حتما بخوانید: مالیات بر ارث چیست و به چه چیزهایی تعلق می‌گیرد؟ 

مالیات بر املاک خالی

همانطور که گفتیم با رشد روزافزون ساخت و ساز مسکن در شهرهای مختلف، دولت گرفتن مالیات بر خانه‌های خالی را از سال 1394 در دستور کار قرار داد و آن را در قوانین مالیاتی (مالیات‌های مستقیم) گنجاند.

تا پیش از این شناسایی واحدهای مسکونی خالی و گرفتن مالیات از آنها کار راحت و آسانی نبوده اما در پی افزایش قیمت بی‌سابقه مسکن در تهران و دیگر شهرها، در سال 1400 دولت اعلام کرده با جدیت بیشتری به این مساله ورود خواهد کرد.

بر اساس قوانین مربوط به این نوع مالیات در شهرهایی که جمعیت آنها بیش از 100 هزار نفر باشد، اگر مشخص شود که ملکی خالی بوده و کسی در آن سکونت دارد طبق قوانین و مقررات تعریف شده، بعد از یک سال و از سال دوم مشمول پرداخت مالیات خواهد شد.

طبق اخبار منتشره بر اساس اعلام سازمان وزارت راه و شهرسازی، از 19 فروردین ماه سال 1400 تمامی اشخاص باید اقدام به ثبت اطلاعات ملکی خود در سامانه املاک و اسکان به آدرس amlak.mrud.ir نمایند و وضعیت سکونت یا خالی بودن آن را مشخص کنند.

حتما بخوانید: انواع مالیات شرکت‌ها و وظایف آنها در قبال آن چیست؟

نرخ مالیات بر املاک خالی چقدر است؟

در شهرهایی با بیش از 100 هزار نفر جمعیت، خانه‌های خالی بعد از یک سال و از سال دوم مشمول پرداخت مالیاتی به شرح زیر می‌شوند:

 بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم «واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169مکرر این قانون) به‌ عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

• سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه

• سال سوم- معادل مالیات متعلقه

• سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (5/1) برابر مالیات متعلقه

در بودجه سال 1400 معادل 200 میلیارد تومان درآمد از محل مالیات بر خانه‌های خالی پیش‌بینی شده است.

به نقل از خبرگزاری ایسنا «مالک دو واحد مسکونی در شهر محل سکونت خود، مالک بیش از دو واحد مسکونی و اگر یک یا چند واحد بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد، جز مشمولان این نوع مالیات هستند اما مالک دو واحد مسکونی؛ یکی در شهر محل سکونت و یکی در شهر یا روستایی دیگر از این مالیات معاف هستند.

علاوه بر این، خانه‌های واقع در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاها مشمول مالیات نخواهد شد اما باید در سامانه ثبت شوند.

از سوی دیگر، میزان مالیات برای‌ خانه‌های خالی اشخاص حقیقی در سال‌های اول، دوم و سوم به ترتیب ۶، ۱۲ و ۱۸ برابر است و جرائم مالیاتی برای خانه‌های خالی اشخاص حقوقی و دستگاه‌های دولتی دو برابر مالیات اشخاص حقیقی است به گونه‌ای مالیات این افراد در سال‌های اول، دوم و سوم به تربیت معادل ۱۲، ۲۴ و ۳۶ برابر ارزش اجاره واحد محاسبه می‌شود».

حتما بخوانید: آنچه باید از مالیات بر ارزش افزوده بدانیم

سخن پایانی

در این مقاله سعی کردیم به کلیه مالیات‌هایی که مالکان املاک باید از آن اطلاع داشته باشند پرداختیم. محور اصلی این مقاله بر روی قانون جدید مالیاتی «مالیات بر خانه‌های خالی» بوده که دولت در سال جاری با جدیت به دنبال تحقق آن است.

ابتدا به انواع مالیات‌های مربوط به املاک پرداختیم و نرخ مالیاتی هر کدام را بر اساس قوانین تعریف شده شرح دادیم، در ادامه نیز به چیستی مالیات بر خانه‌های خالی پرداختیم و اخبار مهمی که در حوزه بوده را ذکر کردیم.

در بخش پایانی نیز میزان نرخ مالیات بر خانه‌های خالی را طبق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم عنوان کردیم که بر اساس آن املاک خالی بعد از یک سال و از سال دوم مشمول پرداخت مالیات می‌شوند.

در صورت نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در زمینه مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانید از مشاوره متخصصان الو بیزینس بهره‌مند شوید.

پرسش و پاسخ